VASTGOED PRIVE AANKOPEN OF VIA DE VENNOOTSCHAP

Wat te doen met vastgoed voor professioneel gebruik?
Dit vraagt om meer genuanceerd advies. Want er zijn best wel wat opties.

Aankoop privé, verhuur aan de vennootschap.

je verhuurt als zaakvoerder een pand aan je eigen vennootschap,.
In dit geval dien je rekening te houden met de fiscaliteit van de huuropbrengsten.

Huurinkomsten kunnen in dit geval nkomsten fiscaal op twee manieren bekeken worden:
Blijven de huurinkomsten binnen het fiscaal plafond van 5/3^de van het gerevaloriseerde kadastrale inkomen van het onroerend goed in kwestie, dan wordt dit belast als onroerend inkomen.
Vraagt u toch meer huur, dan wordt de huur boven die grens niet belast als onroerend inkomen maar als bedrijfsleidersbezoldiging en dus gelijkgesteld als beroepsinkomen Dit heeft tot gevolg dat er ook sociale bijdragen verschuldigd zijn op dat bedrag.
Moneycoach.nu stemt dit samen met jou af, zodat onaangename verrassingen worden vermeden.

Je wenst vastgoed aan te kopen via jouw vennootschap.

Ga je het aan te kopen vastgoed 100% beroepsmatig gebruiken?
Dan is het belangrijk dat je jezelfde vraag of u het gebouw wil behouden als u het bedrijf overlaat,stopt of uit een associatie stapt.
Als het vastgoed later samen met de vennootschap kan verkocht worden, kan het interessanter zijn om het gebouw volledig via de vennootschap aan te kopen.
Dit is zeker zo als u een nieuwbouw aankoopt of laat bouwen en btw-plichtig bent. De btw van uw investering kan u immers recupereren.

Gaat het niet om nieuwbouw? Dan kan u het gebouw nog altijd afschrijven en de kosten in mindering brengen van de vennootschapsbelasting. Als u later het pand verkoopt vanuit de vennootschap, dient u wel rekening te houden met een meerwaardebelasting.

Aankoop vruchtgebruik door uw vennootschap.

Indien je op het ogenblik van de financiering nog niet weet wat er later met het gebouw moet gebeuren of wanneer de bestemming van het vastgoed privé/beroeps gemengdis, kan jouw vennootschap ook uitsluitend het vruchtgebruik kopen van het gedeelte dat u beroepsmatig zal gebruiken.
Het vruchtgebruik is een tijdelijk recht om gebruik te maken van andermans goed en er het genot van te hebben of de huurinkomsten te ontvangen.

Een correcte waardering van het vruchtgebruik op basis van de netto-huurwaarde is cruciaal.
Op die manier komt het gebouw in volle eigendom en belastingvrij terug naar u na afloop van het vruchtgebruik. In de meeste gevallen loopt het vruchtgebruik ongeveer 20 jaar. Voor de waardering van dit vruchtgebruik is moneycoach.nu samen met jouw accountant de aangewezen raadgever.

Het is belangrijk om de waarde van het vruchtgebruik correct in te schatten op basis van de werkelijke huurwaarde. Vindt de overheid dat de vennootschap te veel betaalt voor het vruchtgebruik, dan wordt dat ‘teveel’ privé als een voordeel van alle aard belast bij de naakte eigenaar.

Als belangrijkste criterium voor de bepaling van de waarde van het vruchtgebruik wordt het netto-huurrendement vooropgesteld.